上海豪宅深度分析｜房管家ACN
核心观点
上海徐汇区联排别墅单价冲破 30万元/㎡，大平层单价纪录同日被刷新。但价格走高 ≠ 全面繁荣——顶豪与中腰部去化严重分化。《求是》三提房地产，将“稳房价”上升为提振消费的顶层任务；市场普遍预期7月政治局会议将明确“消化存量与优化增量”方向。中信证券预判 2026年下半年迎长周期底部，高盛预计上海年底见底、三年回升15%。
一、市场现状：价格频破纪录，分化加剧
1.1 新房价格天花板接连被捅破
2026年7月，上海徐汇区豪宅市场迎来标志性时刻。宸嘉发展旗下的嘉佰道·徐汇项目首期取证，联排别墅备案均价达 30.25万元/㎡，最贵一套总价达1.3亿元。几乎同时，同片区的中海云锦华庭二期加推，单套联排别墅最高备案单价达 32.82万元/㎡。一日之内，徐汇区内环联排别墅单价纪录连续被刷新。
更具信号意义的是，中海云锦华庭二期大平层备案均价达 21.1万元/㎡，一举打破了上海全市新房大平层维持近两年的单价纪录。至此，上海高端住宅的价格体系已完成系统性重估——从2024年仅有翠湖天地六期单价突破“20万+”，到2025年多个项目接连破20万，再到2026年徐汇区直接冲破30万大关。
1.2 豪宅市场“冰火两重天”
价格新高 ≠ 全面繁荣。上海高端住宅市场呈现出鲜明的结构性分化。
顶豪项目依旧抢手。 陆家嘴太古源源邸收官均价19.18万元/㎡，累计销售额约177亿元，去化率92%。绿城潮鸣外滩两批次认购率约130%~138%。
中腰部豪宅去化承压。 单价10万+住宅整体销售减缓，部分项目去化率仅五成左右。2026年前5个月，上海千万以上豪宅仅成交3592套，同比下降39%。上海中原地产分析师卢文曦指出，“此前豪宅热度持续已久，市场需要喘息。”
客户愈发挑剔。 顶豪项目人士坦言：“豪宅客户越来越理性，购买逻辑聚焦核心城市、核心地段、核心资产，地段、产品、品牌、配套、户型、精装都不能有短板。”
数据来源：上海房产交易中心、中指研究院、上海中原地产
1.3 土地端：地价先行，预期重构
价格天花板突破有土地端强力支撑。2024年12月，宸嘉发展以43.82亿元竞得徐汇龙华地块，楼面价12.6万元/㎡，溢价率40%。2025年，中海以44.65亿元拿下同区域地块，楼面价14.85万元/㎡，再创地价新高。
2026年土拍热度攀升。上半年300城住宅用地平均溢价率9.1%，一线城市达19.8%。上海静安大宁地块经168轮竞价，以72.89亿元、溢价率29.63%成交。上半年上海涉宅用地成交总额约521亿元，全国第一。
数据来源：克而瑞研究院、上海市土地交易市场
二、分化背后的深层逻辑
2.1 “限价时代”终结，定价权回归
从2024年仅一个“20万+”项目，到2026年徐汇冲破30万，这条价格重估线折射出“限价”远去后市场化定价的重启。土地成本上涨、产品力升级、核心地段稀缺价值兑现，共同推动价格体系重构。
2.2 稀缺性溢价：别墅与大平层的分野
嘉佰道·徐汇内部价差悬殊：高层14万元/㎡起，洋房17.53万元/㎡，联排别墅却高达30.25万元/㎡。同一项目巨大价差，折射出核心区低密度产品的极致稀缺溢价。而中海云锦华庭大平层以21.1万元/㎡刷新纪录，则说明核心地段高层同样可获超额定价。两者底层逻辑一致：核心城市核心资产的配置逻辑正被极致定价。
2.3 “以价换量”的二手房市场
与新房价格飙升形成对比，二手房仍在深度调整。2026年上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%。但上海已现积极信号：6月成交 25158套，同比+21%，连续四个月超2.5万套；上半年共成交14万套，同比+12%，价格指数较2025年底回升8%。自2月起，上海二手房价已连续四个月环比上涨，但回暖仍以“以价换量”为主。
数据来源：中指研究院、上海房产交易中心、上海链家
三、政策定调：稳房价升至顶层任务
3.1 《求是》三提房地产：从“救企”到“稳价”
2026年6月，党中央机关刊《求是》发表评论员文章 《以更大力度提振消费》，明确指出：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。” 文章强调要“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。
这是2026年以来《求是》第三次提及房地产（前两次分别为1月、3月），且首次将“稳定房地产”与“提振消费”直接挂钩，释放出清晰信号：稳房价已上升为扩大内需、稳住宏观大盘的关键抓手，政策重心从被动化解房企风险转向主动稳定居民资产预期。
政策来源：《求是》杂志2026年第12期
3.2 7月政治局会议前瞻：市场普遍预期
前瞻 （本文撰写时，2026年7月分析研究经济形势的政治局会议尚未召开。按往年惯例，该会议通常在7月下旬举行。以下分析基于已有政策信号及市场一致预期。）
市场普遍预期，即将召开的7月政治局会议将对下半年房地产工作做出进一步部署。今年4月政治局会议已定调“努力稳定房地产市场”。近期《求是》刊文强调“着力稳定房地产市场”，预计稳房价或成为下半年政策着力点。
从政策方向看，“消化存量和优化增量相结合”有望成为核心思路。此前4月政治局会议首次提出“消化存量房产”；5月央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款；6月住建部明确要求推动县级以上城市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。截至目前，全国已有超60个城市发布收购存量商品房用作保障房的征集公告。
易居研究院严跃进认为，下半年将积极围绕“消化存量、优化增量”展开。诸葛数据研究中心王小嫱预计，消化存量重在促市场活跃、减少二手房库存，优化增量重在提高产品供应质量。
政策预期综合自：4月政治局会议、央行、住建部公开信息
3.3 下半年可能发力的政策方向
- 存量房收储加速。 3000亿元专项再贷款有望加快落地，国资平台批量收购存量商品房，优先选择主城区、地铁沿线、配套成熟的中小户型。
- 降低存量房贷利率。 国务院已明确提及，预计每年可为居民节省千亿级利息支出。
- 城市更新与“好房子”建设提速。 “十五五”15万亿城市更新规划同步推进，中央预算内投资城市更新专项由2025年800亿元增至2026年970亿元。
- 需求端继续松绑。 公积金政策有望进一步优化，限购调整仍有空间。
四、市场底部判断：何时走出？
4.1 权威机构观点
中信证券（2026年6月研报）：2026年下半年有望迎来房地产市场的长周期底部。一线城市二手房挂牌量下降、改善链条复苏、租金回报率显著超越存款利率、品质新房供给增加，多因素支持房价回升。从上海开始，越来越多的城市将实现房价止跌。
——中信证券《房价底部初现》
高盛（2026年6月）：上海和深圳预计领先于今年年底见底，2026年底至2028年底前两城房价整体回升15%。
——高盛中国房地产团队
中指研究院（2026年7月）：市场仍处于筑底过程，修复延续分化。下半年核心城市二手房有望保持稳定，新房销售同比降幅逐步收窄。
——中指研究院月度分享会
4.2 底部信号验证
量能： 上海6月二手房成交25158套，连续四个月超2.5万套；上半年成交14万套，同比+12%，创近五年同期高位。
价格： 上海二手房价自2月起连续四个月环比上涨，上半年价格指数较2025年底回升8%；6月百城均价环比-0.42%，但上海+0.10%、深圳+0.03%。
土地： 核心城市土拍溢价率持续走高，房企重仓意愿强烈。
政策： 从“止跌回稳”到“稳定提质”，政策从被动防御转向主动作为，信号密集且方向明确。
4.3 综合判断：结构性底部已现，全面底部仍需时间
上海等核心城市的结构性底部正在形成。 顶豪量价齐稳、土拍持续高溢价、二手房成交显著回暖、政策明确转向“稳资产”。中信证券“下半年长周期底部”的判断具备合理性。
但全局性底部尚未到来，原因在于：
- 分化仍大。 三四线城市库存高企，中指院称“下半年是磨底之年，核心城市企稳能否向二线扩散是关键”。
- “以价换量”未改。 二手房成交放大仍以价格让步为代价，量涨价稳的良性循环尚未形成。
- 居民预期修复需时。 资产缩水对消费信心的负向影响不会因政策定调而立即逆转，资产负债表修复是渐进过程。
五、总结与展望
2026年的上海豪宅市场，正处于 价格体系重估与深度分化并存 的特殊阶段。核心地段稀缺物业价格天花板不断抬升，顶豪资产配置需求强劲；但中腰部豪宅面临去化压力，市场并非全面繁荣。
政策端，《求是》定调已指明方向——稳房价已上升为提振消费的顶层任务，7月政治局会议大概率进一步明确存量房收储、降利率等具体措施。
市场底部判断：上海等核心城市的房价底部正在形成，但全面回暖尚需时间。预计2026年下半年至2027年上半年，核心城市逐步筑底，修复路径呈现“核心→次核心→外围”的梯度传导。
“豪宅客户越来越挑剔”——这既是挑战，也是市场走向成熟的标志。当“闭眼买房”时代结束，产品力、地段价值、资产配置逻辑将成为决定市场走向的核心变量。