在看房与买房的过程中，我们常常会听到一些极具吸引力的宣传话术，诸如 “一房变三房、两房变四房”“飘窗、露台、空调位的面积全部赠送” 等。这样的噱头着实会让人心生向往，毕竟谁不想用同样的价格获得更多的空间呢？然而，值得注意的是，如果开发商真的有心让利，直接降低房价岂不是更简单直接？为何要拐着弯儿搞 “赠送面积” 这一套呢？
接下来，就让我们揭开其中的真相。

真相一：赠送的面积是国家给的

所谓的 “偷面积”，其实并非真正意义上的偷窃行为。首先，要告知大家一个重要真相：赠送面积并非开发商给予的特殊优惠，而是国家在相关建筑设计规范中早已规定好了的。

在现行的建筑设计规范里，有着明确的规定：

1、入户花园及阳台面积计算规则
入户花园以及没有封闭的阳台，按照一半面积计算。而露台则是完全赠送的。例如，某户型的入户花园面积为 10 平方米，那么在计算房屋建筑面积时，只算 5 平方米。这是因为入户花园与外部空间有一定连通性，未封闭阳台也存在类似情况，所以只计算一半面积。露台由于其开放性和独立性，不计算建筑面积，因此完全赠送给业主。

2、地下室面积界定
地下室净高满 2.1 米算面积，低于 2.1 米不算面积。比如有的地下室设计较为低矮，整体净高在 2 米左右，这样的地下室空间虽然可以使用，但不会计入房屋建筑面积，开发商也就可以以此作为 “赠送” 卖点。而净高达到 2.1 米及以上的地下室，就需要按照实际面积计入建筑面积了。

3、飘窗面积计算方式
飘窗分为凸窗和落地飘窗两种。凸窗是不落地的，这种情况下不算面积。落地飘窗则要看净高，净高高于 2.1 米要算面积，低于 2.1 米不算面积。像一些户型设计的凸窗，向外突出，底部不落地，无论其尺寸大小，都不会被纳入建筑面积计算，相当于完全赠送给业主。而落地飘窗若净高只有 2 米，同样不计入建筑面积。

4、阁楼面积核算
阁楼净高满 2.1 米部分算面积，不满不算面积。有些阁楼空间较高，在进行空间划分时，净高 2.1 米以上的部分会被计算在建筑面积内，而低于这个高度的部分，如一些斜坡顶下的低矮区域，就不会计入，这部分空间开发商可以当作 “赠送” 宣传。

开发商正是利用这些设计规范来进行所谓的 “赠” 给买房者，以此增加项目销售的卖点。但实际上，从规范角度来说，这些本就是购房者依据规定应得的部分。

另外，开发商还经常会承诺给顶层业主顶层露台、给底层业主地下室空间等。然而，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有。比如，某小区顶层业主被开发商承诺拥有顶层露台专属使用权，但其他业主得知后，依据《物权法》提出异议，最终该顶层业主无法独占露台。因为这些公共区域属于全体业主共同所有，开发商无权私自处置。大家都清楚，顶楼和底楼的房子在销售时往往面临更多困难，顶层可能存在漏水、夏天炎热等问题，底层可能有潮湿、隐私性差等困扰。但有了这些看似诱人的附加条件，购房者难免会心动犹豫。

真相二：赠送面积不属于产权面积

赠送面积越大，在购房者心里得房率就越高。但接下来要揭示第二个真相：赠送面积不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，这就存在很大风险。购房者交房后，如果遇到赠送面积 “缩水” 的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。例如，开发商宣传时称赠送的露台面积有 20 平方米，但实际交房时发现只有 15 平方米，购房者因为购房合同中未对露台面积做出明确约定，很难要求开发商承担责任。

最后，小编不得不提醒大家

其一，赠送面积虽好，但还是得看是否实用。一些 “赠送面积” 譬如入户花园等，往往存在着诸多问题。光线晦暗方面，由于入户花园可能被建筑结构遮挡，或者与室内空间连通性不佳，导致采光不足，白天也需要开灯照明。窄小不好用体现在其空间可能设计得较为局促，摆放家具都困难，更难以作为正常的居住空间使用。装修麻烦在于其可能与室内装修风格难以统一，而且可能存在防水、排水等特殊要求。容易飘雨受潮是因为其靠近室外，密封性相对较差，遇到雨天就容易进水，导致地面、墙面受潮发霉。

其二，入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。曾经有小区业主自行将赠送的露台封闭起来，想要改造成阳光房，但由于未获得相关部门批准，被认定为违章建筑，最终不得不拆除，不仅造成经济损失，还带来诸多麻烦。所以，购房者在考虑利用赠送面积时，一定要提前了解相关政策规定，避免陷入违建风险。