2024年《房地产交易制度政策》核心备考题库四十六（含典型题、重点题）


A、如李某取得房屋所有权，张某有优先购买权
B、如李某取得房屋所有权，张某无优先受偿权
C、如抵押合同有效，银行有优先受偿权
D、如抵押合同有效，处置该住房时，从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后，银行可优先受偿
答案：CD
解析：《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本题中，张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下。根据《物权法》的规定，张某是善意的，并且已经交付给张某占有、使用，因此张某取得该住房的所有权。李某将房屋抵押给银行，银行在抵押合同有效的情况下享有优先受偿权。因此选项C和D是正确的。选项A和B的说法不正确，因为根据《物权法》的规定，房屋所有权的取得需要登记。选项D的说法不正确，因为根据《物权法》的规定，处置该住房时，需要扣除应缴纳的土地使用权出让金。

29.2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A
市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2 的价格预购了该项目中的一套98m2 房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。李某取得的《国有土地使用证》上记载的土地使用权终止时间为（）。
A、2075年6月26日
B、2075年7月26日
C、2075年8月29日
D、2077年5月29日
答案：B
解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。本案例中，土地属于居住用地，2005年7月27日该土地被交付给甲公司使用，2007年5月30日甲公司将房屋交付给李某。所以，从2005年7月27日计起，李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为2075年7月26日。

30.程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售合同》，合同 明了程某所购住房的价格为 2400元/m2，面积为100m2。 2014年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于 2014年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为96m2。2015年11 月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。开发公司应返还程某（）元。
A, 9600
B. 7200
C, 12000
D, 19200
答案：C
解析：开发公司应返还程某面积误差比在 3%以内（含3%）部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。具体为：［3%＋（4% 3%）X2］ ×24
00X100=12000（元）。

31.2012年1月，张某将其住房出租给周某，月租金3000元，租期2年。签订
租赁合同后，办理了租赁登记备案。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，并办理了租赁登记备案。王某承租该住房的期限最长为（）。
A、6个月
B、1年
C、2年
D、无限期
答案：A
解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不超过原租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月，张某将其住房出租给周某，租期2年，则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，则原租赁合同还有6个月到期，因此转租期限最长不超过6个月。

32.A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公项土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。A公司转让该项目给C公司需（）手续。
A、到房屋权属登记机关办理转移登记
B、经有批准权的人民政府批准
C、办理土地使用权变更登记
D、到房地产开发主管部门办理备案手续
答案：CD
解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

33.2014年1月，A房地产开发公司获得一块 25hm2 的土地使用权，拟建经济适用房。2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出 5hm2 的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，