2024年《房地产交易制度政策》核心备考题库四十九（含典型题、重点题）


司将该地块转让给丁公司，丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。丁公司欲改变土地使用性质，须办理的手续和程序为（）。
A、取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B、签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
C、将该地块重新进行拍卖
D、调整土地使用权出让金答案：ABD
解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

44（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于 2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16 幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1 日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602 室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于 2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。关于商品房买卖合同的说法，正确的为（）。
A、蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效
B、韩某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息
C、韩某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任
D、甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案
答案：BD
解析：商品房买卖合同属于民事法律行为，其生效不需经过公证。选项A错误。
韩某与甲企业签订的商品房买卖合同属于预售合同，根据《商品房销售管理办法》
的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地
使用权变更和房屋所有权登记手续。故韩某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息。选项B正确。关于房屋面积误差的处理方式双方没有约定，故不能请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任。选项C错误。甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案，选项D正确。

45. 某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元
/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2015年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至 67.6m2，还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。王某在办理住房公积金贷款，其住房公积金的利率可能为（）。
A、3.25%
B. 4. 75%
C、2. 75%D、4.90%答案：AC
解析：我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住房贷款利率，如根据央行在 2015年10月24日下调的人民币存货基准利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率为 2.75%，而同期的商业性住房贷款的基准利率分别为4.9%和 4.35%～4.75%。

46.（二）2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2 住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的
第一套自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。王某购买该套住房应缴纳的契税税率为（）。
A, 1%
B, 1, 1%
C、3%~5%
D. 6%
答案：A
解析：自2016年2月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

47.2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A
市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2 的价格预购了该项目中的一套98m2 房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。（2008年真题）甲公司申请改变土地利用条件必须经过（）的同意。
A、出让方
B、房地产管理部门
C、建设行政主管部门
D、规划行政主管部门答案：AD
解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规