2024年《房地产交易制度政策》核心备考题库五十一（含典型题、重点题）
该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。甲公司的广告是（）。
A、要约
B、要约邀请
C、承诺
D、邀请
答案：B
解析：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划！范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。
54. 甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。
A、将部分住宅项目转让
B、对商业营业用房实行返本销售
C、对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
D、以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款答案：BCD
解析：B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，明显错误，不可以职工购房名义申请个人住房贷款而借款资金由甲公司支配使用。
55.甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。
A、提供代办权证服务
B、保证有升值或投资回报
C、提供贷款服务
D、为入住者办理户口、升学等事项
答案：BD
解析：《广告法》规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有：升值或者投资回报的承诺；能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等等事项。
56.周×委托X房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。李×在与X房地产开发公司进行业务洽谈时为确保周×了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的（）证件。
A、权属证书
B、商品房预售许可证
C、建筑工程规划许可证
D、售楼说明书答案：BC
解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产
管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
57.（一）2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服
务购买了一套80m2 的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，
2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租
人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期3年。2011年3月，冯
某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。
关于房屋抵押的说法，正确的为（）。
A、房屋抵押权自登记之日发生物权效力
B、冯某的住房抵押贷款只能选择商业贷款
C、冯某租赁前，应将房屋已经抵押的事实书面告知褚某
D、抵押合同自签订之日起生效
答案：ACD
解析：B项，个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。
58.甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于 2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16
幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房签订16幢602 室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某 2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为 116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。（2012年题）甲企业可能申请的房屋登记为（）。
A、预告登记
B、初始登记
C、转移登记
D、商品房合同备案登记
答案：B
解析：不动产首次登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。《不动产登记暂行条例实施细则》中规定：未办理