2024年《房地产交易制度政策》核心备考题库五十二（含典型题、重点题）


不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

59. W 房地产公司于 2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定 2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时 W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（）的同意。
A、出让方
B、市人民政府城市规划行政管理部门C、B市人民政府城市土地管理部门
D、C县人民政府城市规划行政管理部门答案：AD
解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

60.2007年3月，张某在H市以单价 6000元/m2 购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2 出售给首次购房的高某。（2011年真题）高某购买该住房时，应缴纳契税（）元。
A, 7000
B. 10500
C, 21000
D, 35000
答案：A
解析：自2016年2月22 日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。除北京、上海、广州、深圳市外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，减按19的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。于是，高某应当缴纳契税=70X10000×1%=7000元。

61.（一）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该
小区16 幢602 室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登
记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为 120m2，交房期间为2006年1
0月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某
也预付购房款并签订16幢602 室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1
日正式交房，蒋某 2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。关于屋面漏水的说法，正确的为（）。
A、屋面漏水不属于保修范围
B、不在商品保修期内
C、蒋某可以要求建筑商承担责任
D、蒋某可以要求甲企业承担责任
答案：C
解析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内子以保修。本案例中，保修期限5年，2009年9月27 离房屋建成不足3年，在保修范围内，蒋某可以要求施工单位（建筑商）承担责任。

62. 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼
盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。对买受人而言，商品房的保修期自（）之日起计算。
A、工程竣工
B、工程质量验收合格
C、商品房交付
D、房屋产权过户登记
答案：C
解析：商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起计算。

63. 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于 2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为 6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积 120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。（2009年真题）王某实际需要支付的购房款为（）万元。
A, 69.12
B, 69.36
C, 69.60
D, 72.00
答案：B
解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在 3％以内（含3%），据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，